Question 1

Чи краще мати BV чи ФОП (eenmanszaak) для іпотеки?

Accepted Answer

ФОП є достатнім для більшості іпотечних заявок. Наявність BV іноді може ускладнити оцінку доходу. Ми аналізуємо вашу бізнес-структуру і радимо, чи зміни можуть покращити вашу позицію для отримання іпотеки — ще до подачі заявки.

Question 2

Навіщо користуватися іпотечним консультантом замість іти прямо в свій банк?

Accepted Answer

A bank only offers its own products, while an independent mortgage adviser compares many lenders to find the best rate and conditions for your situation. This is especially valuable for migrants with international income, temporary contracts or the 30% ruling, where standard bank rules often do not fit. Independent advice widens your options instead of limiting you to one provider.

Question 3

Обрати короткий чи довгий період фіксованої ставки?

Accepted Answer

A long fixed-interest period (lange rentevaste periode) protects you against rising rates and gives budgeting certainty, while a short period is usually cheaper but carries more risk. The right choice depends on how long you plan to stay, your risk appetite, and the gap between short and long rates at the time. Buyers who want predictable monthly costs often choose a longer fixed period.

Question 4

Чи варта NHG?

Accepted Answer

NHG часто варта, бо нижча ставка (rentekorting) може переважити одноразову премію, а також захищає тебе від залишкового боргу (restschuld), якщо доводиться продавати зі збитком. Вона доступна лише до річного ліміту ціни (NHG-grens), тож підходить здебільшого покупцям першого житла й середнього сегмента. Чи варта вона, залежить від суми іпотеки й того, як довго ти залишаєшся.

Question 5

Чи враховується дохід мого партнера для іпотеки?

Accepted Answer

Yes, if you apply together your partner's income is added to yours, which usually increases your maximum mortgage. Both partners then become jointly liable (hoofdelijk aansprakelijk) for the loan, so any debts or obligations on either side also affect what you can borrow. A second income, including a partner with the 30% ruling, can significantly raise your capacity.

Question 6

Чи є іпотечна консультація Domek незалежною?

Accepted Answer

Yes. Domek is an independent adviser and is not tied to a single bank or lender. We compare the whole market and base our recommendation on your personal profile, so the advice serves your interests and your situation rather than a particular product. This independence is especially valuable for expats whose income or contract does not fit standard bank criteria.

Question 7

Чи можу я збільшити іпотеку або взяти другу іпотеку (hypotheek verhogen)?

Accepted Answer

Yes, you can often increase your existing mortgage (hypotheek verhogen) or add a second loan part, for example to renovate or release equity (overwaarde opnemen). The extra amount depends on your home's current value, your income and your existing loan-to-value, and is assessed much like a new mortgage application. A valuation is usually needed to confirm the current value.

Question 8

Чи можу я здавати житло в оренду або отримати іпотеку для оренди (buy-to-let) у Нідерландах?

Accepted Answer

Здавання житла, купленого зі звичайною іпотекою власника-мешканця, зазвичай потребує дозволу банку, тоді як окрема іпотека для оренди (verhuurhypotheek) застосовується, якщо ти купуєш спеціально для здавання. Фінансування buy-to-let має власні умови, вимоги до першого внеску й ставки, а орендована нерухомість потрапляє в box 3 для оподаткування. Її оцінюють інакше, ніж іпотеку на основне житло.

Question 9

Чи можу я отримати іпотеку зі строковим контрактом або через агенцію?

Accepted Answer

Yes, you can often get a mortgage on a temporary contract (tijdelijk contract) or agency work. Many lenders accept an employer's statement of intent (intentieverklaring) or, for flex and agency workers, a perspectiefverklaring confirming your income prospects. Your work history, income and contract type determine the amount, so a lender used to flexible work is key.

Question 10

Чи можу я отримати іпотеку із заявою роботодавця (intentieverklaring чи perspectiefverklaring)?

Accepted Answer

Yes. An intentieverklaring is your employer's written intention to offer a permanent contract, and a perspectiefverklaring assesses the income prospects of flex and agency workers. Both let many people on temporary or agency contracts qualify for a mortgage they otherwise could not. Lenders combine the statement with your payslips and work history to set your borrowing capacity.

Question 11

Чи можу я отримати іпотеку як кваліфікований мігрант із пільгою 30%?

Accepted Answer

Yes. Knowledge migrants (kennismigranten) and highly skilled migrants can get a Dutch mortgage based on their employment contract, and some lenders take the 30% ruling into account when assessing income. Because the ruling is temporary, lenders also look at how long it still runs and your residence permit (verblijfsvergunning). This often lets skilled migrants buy soon after arriving.

Question 12

Чи можу я отримати іпотеку, якщо я самозайнятий (ZZP) або малий підприємець?

Accepted Answer

Yes, as a ZZP'er or small business owner you can get a mortgage, usually based on your average income over the last one to three years, and some lenders accept a shorter history. Good bookkeeping, annual figures and the right lender are key, since acceptance rules for the self-employed and freelancers differ widely. Your business continuity and net income matter more than a fixed salary.

Question 13

Чи можу я перевести або рефінансувати іпотеку на кращу ставку (oversluiten)?

Accepted Answer

Так, ти можеш перевести іпотеку (oversluiten) до іншого банку або переговорити з поточним, щоб отримати кращу ставку чи умови. Чи варто це, залежить від різниці ставок і можливого штрафу за дострокове погашення (boeterente). Варто переглянути іпотеку, коли ставки падають або коли наближається кінець твого періоду фіксованої ставки.

Question 14

Чи можу я перенести ставку іпотеки на нове житло (meeneemregeling)?

Accepted Answer

Many mortgages include a portability option (meeneemregeling) that lets you take your current interest rate to a new home when you move. This is valuable if your existing rate is lower than the market, though time limits and conditions apply per lender. Combined with a bridging loan (overbruggingskrediet), it can make moving to a next home smoother.

Question 15

Чи можу я погасити іпотеку достроково або робити додаткові платежі?

Accepted Answer

Так, більшість іпотек дозволяють додаткові платежі (extra aflossen), часто до певного відсотка позики щороку без штрафу. Додаткове погашення зменшує борг, відсотки й співвідношення кредит-вартість (LTV), що пізніше може кваліфікувати тебе на нижчу ставку. Якщо ти перевищиш безштрафний ліміт за фіксованої ставки, може застосуватися штраф за дострокове погашення (boeterente).

Question 16

Що відбувається з моєю іпотекою, коли закінчується пільга 30%?

Accepted Answer

When the 30% ruling ends your net income falls while your mortgage payments stay the same, so it pays to plan ahead. A good adviser takes the ruling's end date into account when setting up your mortgage, choosing a payment and fixed-interest period that stay comfortable afterwards. Building savings or making extra repayments before it ends also softens the transition.

Question 17

Що для мене краще: ануїтетна чи лінійна іпотека?

Accepted Answer

Лінійна іпотека коштує менше відсотків загалом і будує капітал швидше, але має вищі платежі спочатку, тоді як ануїтетна розподіляє витрати рівномірніше й легше отримується. Найкращий вибір залежить від твого поточного бюджету, того, як швидко ти хочеш погашати, і від вирахування відсотків, що зменшується з часом. Обидві дають право на вирахування іпотечних відсотків.

Question 18

Що таке NHG (Nationale Hypotheek Garantie)?

Accepted Answer

NHG (Nationale Hypotheek Garantie) це національна іпотечна гарантія, що діє як страхувальна сітка, якщо ти не можеш погашати іпотеку через події на кшталт втрати роботи, непрацездатності, розлучення чи смерті партнера. Зазвичай вона дає нижчу ставку (rentekorting) і може покрити залишковий борг (restschuld), якщо житло доводиться продавати зі збитком. NHG доступна до максимальної ціни житла (NHG-grens), що встановлюється щороку, і гарантується фондом WEW.

Question 19

Що таке ануїтетна іпотека (annuïteitenhypotheek)?

Accepted Answer

An annuity mortgage (annuïteitenhypotheek) keeps your gross monthly payment roughly the same over the term, starting with more interest and less repayment, gradually reversing. Because the deductible interest falls over time, your net cost slowly rises, so it suits buyers who want low payments at the start. It is the most common choice for first-time buyers and qualifies for mortgage interest deduction.

Question 20

Що таке збори за іпотечну консультацію та оформлення?

Accepted Answer

Mortgage advice and arrangement fees (advies- en bemiddelingskosten) are what you pay to have your situation assessed, lenders compared and your mortgage arranged. These are one-off costs that are usually tax-deductible in the year you buy. The valuation report and any NHG premium are separate items in your total financing costs.

Question 21

Що таке звіт про оцінку (taxatierapport) і навіщо він мені?

Accepted Answer

A valuation report (taxatierapport) is an independent appraisal of a home's market value by a certified valuer, which lenders require to approve a mortgage. It confirms the property is worth enough to secure the loan and feeds into your loan-to-value (LTV), which influences your interest rate. A validated report (gevalideerd taxatierapport) is usually needed for the mortgage.

Question 22

Що таке іпотека лише з відсотками (aflossingsvrije hypotheek)?

Accepted Answer

An interest-only mortgage (aflossingsvrije hypotheek) means you pay only interest and do not repay the principal during the term, which keeps monthly costs low. For new mortgages it is limited to part of the loan and usually does not qualify for mortgage interest deduction, so it is often combined with an annuity or linear part. The principal is repaid or refinanced at the end of the term.

Question 23

Що таке іпотечна пропозиція (hypotheekofferte) і чи вона обов’язкова?

Accepted Answer

A mortgage offer (hypotheekofferte), now usually a binding proposal (bindend aanbod), sets out the interest rate, term and conditions of your loan. You receive it after the lender assesses your application, income and documents, and it is valid for a set period in which you can accept. Once accepted, it forms the basis for the mortgage deed at the notary.

Question 24

Що таке лінійна іпотека (lineaire hypotheek)?

Accepted Answer

With a linear mortgage (lineaire hypotheek) you repay a fixed amount of principal every month, so your payments are highest at the start and decrease over time. You build equity (overwaarde) faster and pay less total interest than with an annuity mortgage. It suits buyers who can afford higher initial payments and want to reduce their debt quickly.

Question 25

Що таке ощадна іпотека (spaarhypotheek)?

Accepted Answer

Ощадна іпотека (spaarhypotheek) поєднує позику лише з відсотками з пов'язаним ощадним чи страховим продуктом, що зростає, щоб погасити борг у кінці строку. За чинними правилами нові майже не видаються, але багато наявних власників їх досі мають. При зміні іпотеки чи переїзді варто перевірити, як це впливає на ощадну частину.

Question 26

Що таке період фіксованої ставки (rentevaste periode)?

Accepted Answer

Період фіксованої ставки (rentevaste periode) це час, протягом якого ставка іпотеки залишається незмінною, наприклад 5, 10, 20 чи 30 років. Довший період дає певність щодо щомісячних платежів, тоді як коротший зазвичай дешевший, але ризикованіший, коли ставка переглядається. У кінці періоду ти отримуєш нову ставку залежно від ринку й залишкового співвідношення кредит-вартість.

Question 27

Що таке співвідношення кредит-вартість (LTV) і чому воно важливе?

Accepted Answer

Loan-to-value (LTV) is the size of your mortgage compared with your home's value. A lower LTV, meaning you borrow less relative to the value, usually gives a better interest rate because the lender takes less risk. Building equity (overwaarde) or making extra repayments lowers your LTV over time, which can qualify you for a lower rate.

Question 28

Як оцінити іпотеку за допомогою калькулятора для Нідерландів?

Accepted Answer

Іпотечний калькулятор для Нідерландів оцінює максимальну позику й щомісячні платежі на основі доходу, ставки й періоду фіксованої ставки. Це корисна відправна точка, щоб побачити, що ти можеш собі дозволити, перш ніж дивитися житло. Особистий розрахунок іде далі, враховуючи тип контракту, борги, другий дохід і пільгу 30%.

Question 29

Як розраховується моя максимальна іпотека?

Accepted Answer

Your maximum mortgage is calculated from your gross annual income, your partner's income if you apply together, debts registered at BKR, and the value of the home. Lenders apply yearly national lending standards, so two people on the same salary can borrow different amounts depending on their loans and contract. The fixed-interest period and energy label can also affect the limit.

Question 30

Яка іпотека найкраща для моєї ситуації?

Accepted Answer

The best mortgage depends entirely on your profile: your income, contract type, residence status, future plans and how much certainty you want. Because Domek is independent and not tied to any single bank, we compare the whole market and recommend the option that genuinely fits your situation, not one lender's product. For non-natives with international income, a temporary contract or the 30% ruling, this tailored, independent advice often makes a real difference.

Question 31

Яка різниця між банківською гарантією та завдатком (bankgarantie of waarborgsom)?

Accepted Answer

After signing the purchase agreement you usually give the seller security, either a deposit (waarborgsom) paid to the notary or a bank guarantee (bankgarantie), where a bank promises to pay if you default. Both protect the seller for the same amount. Which suits you depends on whether you have the cash free or prefer the bank to stand surety.

Question 32

Яка різниця між іпотечним консультантом і повносервісним партнером для житла?

Accepted Answer

A mortgage adviser only arranges your loan, while a full-service home partner like Domek is independent of any single bank and, alongside the mortgage, also helps you find the home and set up utilities, insurance and tax. For non-native buyers that means independent advice and one point of contact in your own language, instead of juggling many separate providers.

Question 33

Які документи мені потрібні для заявки на іпотеку?

Accepted Answer

For a mortgage application you typically need proof of identity, your BSN, an employer's statement (werkgeversverklaring) and recent payslips, or annual figures if you are self-employed, plus bank statements, the purchase agreement and a valuation report (taxatierapport). As a migrant you may also need your residence permit and 30%-ruling decision. Having these ready speeds up the assessment.

Question 34

Які іпотечні ставки в Нідерландах і як вони встановлюються?

Accepted Answer

Dutch mortgage interest rates depend on the market, your chosen fixed-interest period and your loan-to-value (LTV), with NHG and a lower LTV usually giving better rates. Rates differ per lender and change continuously, so the rate you are offered reflects your risk profile and the term you fix. Comparing current offers across lenders is the best way to find a competitive rate.

Question 35

Які типи іпотеки є в Нідерландах?

Accepted Answer

The two main mortgage types (hypotheekvormen) in the Netherlands are the annuity mortgage (annuïteitenhypotheek) and the linear mortgage (lineaire hypotheek), both of which qualify for mortgage interest deduction. Older forms such as the interest-only (aflossingsvrije) and savings (spaar) mortgage still exist but have stricter rules for new buyers. Your choice affects your monthly payment, your repayment speed and your tax deduction.

Question 36

Які щомісячні витрати на іпотеку?

Accepted Answer

Щомісячні витрати на іпотеку складаються з відсотків плюс погашення тіла за ануїтетної чи лінійної іпотеки, а твоя чиста вартість нижча завдяки вирахуванню відсотків (hypotheekrenteaftrek). Окрім іпотеки, ти також закладаєш у бюджет страхування житла, обслуговування й можливу оренду землі (erfpacht) чи платіж VvE. Період фіксованої ставки й співвідношення кредит-вартість визначають ставку, яку ти платиш.

Question 37

Яку максимальну іпотеку я можу отримати в Нідерландах?

Accepted Answer

Your maximum mortgage (maximale hypotheek) mainly depends on your gross income, your contract type and any existing debts, within national lending limits that are updated each year. A second income, the 30% ruling and the home's value also play a role. A personal mortgage calculation gives a far more accurate figure than a rule of thumb before you start viewing homes.