На 15 септември 2026 г. нидерландското правителство представи плановете си за 2027 г. по време на Prinsjesdag. Но ако сте международен жител, който живее и работи в Нидерландия, има един въпрос, който наистина има значение:
Какво могат да означават тези промени, ако искате да купите жилище в Нидерландия?
Независимо дали работите чрез агенция за временна заетост, имате временен или постоянен договор, или сте висококвалифициран мигрант, който използва 30% ruling, вашата ситуация може да се различава от тази на други купувачи на жилища.
Някои от плановете за 2027 г. могат да повлияят на жилищния пазар или на личните ви финанси. В същото време някои от най-важните ипотечни правила за следващата година все още предстоят.
Ето промените, които си струва да знаете.
Моля, имайте предвид: няколко мерки, представени по време на Prinsjesdag, все още са предложения и изискват одобрение от парламента, преди да могат да влязат в сила.
1. Повече инвестиции в жилищното строителство, но подготовката все още е важна
Недостигът на жилища в Нидерландия остава голямо предизвикателство. Правителството обяви €7 милиарда инвестиции в жилищното строителство до 2035 г., включително финансиране за ускоряване на строителството и увеличаване на предлагането на достъпни жилища. Допълнителни €100 милиона ще бъдат предоставени на Nationaal Fonds Betaalbare Koop, който е предназначен да помогне на повече начинаещи купувачи със средни доходи да получат достъп до достъпни новопостроени жилища.
За купувачите това е положително в дългосрочен план. Но това няма изведнъж да направи намирането на жилище лесно през 2027 г.
Особено ако сте нови на нидерландския жилищен пазар, е полезно да разберете бюджета си и възможностите за финансиране, преди да започнете да разглеждате имоти. Но да знаете какво можете да си позволите е само част от процеса. Намирането на подходящото жилище, разбирането на какво да обръщате внимание и отправянето на оферта могат да бъдат предизвикателство, особено когато нидерландският жилищен пазар е нов за вас. Domek може да ви насочва през целия процес, от разбирането на бюджета ви и намирането на жилище до уреждането на ипотеката и получаването на ключовете.
2. Под 35 години сте? Може да имате повече възможности през 2027 г.
Ако сте поне на 18, но под 35 години, купувате жилище, в което ще живеете сами, и отговаряте на останалите условия, може да имате право на startersvrijstelling. Това означава, че не плащате стандартния 2% данък при прехвърляне на собственост.
През 2026 г. освобождаването се прилага за отговарящи на условията жилища на стойност до €555 000. От 1 януари 2027 г. този праг се увеличава на €615 000.
Това може да има значителна разлика. Например, ако купите жилище за €600 000 и отговаряте на условията за освобождаване, можете да спестите €12 000 от данъка при прехвърляне на собственост в сравнение с плащането на стандартните 2%.
За международните купувачи има още една важна подробност: въпреки името си, startersvrijstelling не означава, че трябва да купувате първото си жилище в живота. Все още може да отговаряте на условията, ако преди сте притежавали имот, включително в чужбина, стига да изпълнявате условията и да не сте използвали освобождаването преди. Нидерландското правителство изрично потвърждава, че предишното притежаване на жилище само по себе си не ви изключва от освобождаването.
Планирате да купите към края на 2026 г.? Ако жилището е оценено между €555 000 и €615 000, моментът на юридическото прехвърляне може да има съществено значение. Консултант на Domek може да ви помогне да разберете как правилата се прилагат към вашата ситуация и да включите разходите в общия си бюджет за покупка на жилище.
3. Възможностите ви за ипотека зависят от повече от заплатата ви
Едно нещо, което Prinsjesdag не може да ви каже, е точно колко ще можете да заемете през 2027 г. Ипотечната ви възможност в Нидерландия зависи от няколко фактора, включително доходите ви, финансовите ви задължения, лихвените проценти и самия имот.
За международните купувачи ситуацията може да е по-малко еднозначна. Видът на заетостта ви, структурата на доходите и личните ви обстоятелства могат да играят роля. Затова общата сума за заем, изчислена онлайн, показва само част от картината.
В Domek първо разглеждаме личната ви ситуация и ви помагаме да разберете какво означават доходите и обстоятелствата ви за възможностите ви на нидерландския жилищен пазар.
Искате първоначална ориентировъчна оценка? Използвайте ипотечния калкулатор на Domek, за да видите какво може да можете да си позволите според правилата, които важат днес.
4. Работите чрез агенция за временна заетост? Предложена промяна в NHG може да помогне през 2027 г.
Това може да бъде особено важно развитие за международни работници, които нямат стандартен постоянен трудов договор. Според предложените правила на NHG за 2027 г. работниците чрез агенция също биха могли да използват Arbeidsmarktscan, за да определят дохода си, който се взема предвид за ипотека с NHG. В момента работниците чрез агенция могат да използват Perspectiefverklaring, но не всяка агенция за временна заетост предоставя такъв документ.
Следователно Arbeidsmarktscan ще даде на работниците чрез агенция допълнителен начин да докажат доходите си. Това не означава автоматично, че ще отговаряте на условията за ипотека. Но може да създаде още една възможност за купувачи, чиято трудова ситуация не отговаря на традиционния модел с постоянен договор.
Ако работите чрез агенция или имате по-сложна структура на доходите, си струва да разгледате индивидуалните си възможности, вместо да приемате, че покупката на жилище е недостижима.
5. Използвате 30% ruling? Проверете какво се променя през 2027 г.
За висококвалифицираните мигранти друга вече обявена промяна става особено актуална през 2027 г. Максималната необлагаема част по expat схемата остава 30% през 2025 и 2026 г., но намалява до 27% от 2027 г. за служителите, които попадат под по-новите правила. За някои ползватели на схемата ще се прилага и по-висок праг на заплатата. Прилагат се преходни правила в зависимост от това кога сте започнали да използвате схемата.
Ако използвате 30% ruling и обмисляте покупка на жилище, не приемайте автоматично, че нетният ви доход ще остане същият през следващата година.
И помнете: промяната в месечния ви нетен доход не се превръща автоматично едно към едно в промяна на максималната ви ипотека. Консултант на Domek може да разгледа индивидуалната ви доходна ситуация и да ви помогне да разберете какво могат да означават правилата за плановете ви за покупка на жилище.
6. Покупателната способност и ипотечната възможност не са едно и също
Правителството в момента очаква покупателната способност на типично домакинство да намалее с около 0,1% през 2027 г., докато типично домакинство с по-ниски доходи се очаква да отчете увеличение с около 0,2%. Това са национални средни стойности и няма да отразяват ситуацията на всяко домакинство.
За хората с по-ниски или средни доходи сравнително малки промени в данъците и месечните разходи все пак могат да имат осезаем ефект. Но има едно важно разграничение:
Вашата покупателна способност не е същото като ипотечната ви възможност.
Това, че всеки месец ви остават повече или по-малко пари, не означава, че максималната ви ипотека ще се промени със същата сума. Ипотечните кредитори използват отделни правила за оценка на финансовата ви възможност. Това е още една причина да разглеждате собствените си числа, вместо да разчитате на общи заглавия за това дали покупката на жилище ще стане „по-лесна“ или „по-трудна“ през 2027 г.
И така, какво означава това за вас?
Няма един единствен отговор за всеки международен купувач. Може да работите чрез агенция за временна заетост. Може да имате временен договор. Може да използвате 30% ruling. Може би едва наскоро сте се преместили в Нидерландия и просто не знаете откъде да започнете.
Важното е да разберете какво означават нидерландските правила за вашата ситуация.
Не е нужно да чакате до 2027 г., за да разберете това. Използвайте ипотечния калкулатор на Domek за първоначална ориентировъчна оценка на това какво може да можете да си позволите днес.
Или говорете с консултант на Domek за по-персонална оценка. Можем да ви насочваме през целия процес на покупка на жилище: от разбирането на бюджета и ипотечните ви възможности до намирането на жилище, уреждането на финансирането и получаването на ключовете.
И тъй като разбирането на финансовите решения е по-лесно, когато можете да ги обсъдите ясно, Domek подкрепя международни клиенти на 12 езика.
Вашата ситуация на вашия език. Вашият път към дома.
