Question 1

Czym jest NHG (Nationale Hypotheek Garantie)?

Accepted Answer

NHG (Nationale Hypotheek Garantie) to krajowa gwarancja hipoteczna, która działa jak zabezpieczenie, gdy nie możesz spłacać kredytu z powodu np. utraty pracy, niezdolności do pracy, rozwodu lub śmierci partnera. Zwykle daje niższe oprocentowanie (rentekorting) i może pokryć dług resztkowy (restschuld), jeśli dom trzeba sprzedać ze stratą. NHG jest dostępne do maksymalnej ceny domu (NHG-grens) ustalanej co roku i gwarantowane przez fundusz WEW.

Question 2

Co dzieje się z kredytem, gdy kończy się ulga 30%?

Accepted Answer

When the 30% ruling ends your net income falls while your mortgage payments stay the same, so it pays to plan ahead. A good adviser takes the ruling's end date into account when setting up your mortgage, choosing a payment and fixed-interest period that stay comfortable afterwards. Building savings or making extra repayments before it ends also softens the transition.

Question 3

Czy dochód partnera liczy się do kredytu?

Accepted Answer

Yes, if you apply together your partner's income is added to yours, which usually increases your maximum mortgage. Both partners then become jointly liable (hoofdelijk aansprakelijk) for the loan, so any debts or obligations on either side also affect what you can borrow. A second income, including a partner with the 30% ruling, can significantly raise your capacity.

Question 4

Czy doradztwo hipoteczne Domek jest niezależne?

Accepted Answer

Yes. Domek is an independent adviser and is not tied to a single bank or lender. We compare the whole market and base our recommendation on your personal profile, so the advice serves your interests and your situation rather than a particular product. This independence is especially valuable for expats whose income or contract does not fit standard bank criteria.

Question 5

Czy jako migrant wykwalifikowany z ulgą 30% mogę dostać kredyt?

Accepted Answer

Yes. Knowledge migrants (kennismigranten) and highly skilled migrants can get a Dutch mortgage based on their employment contract, and some lenders take the 30% ruling into account when assessing income. Because the ruling is temporary, lenders also look at how long it still runs and your residence permit (verblijfsvergunning). This often lets skilled migrants buy soon after arriving.

Question 6

Czy lepszy będzie dla mnie kredyt annuitetowy, czy liniowy?

Accepted Answer

Kredyt liniowy kosztuje mniej odsetek łącznie i szybciej buduje kapitał, ale ma wyższe raty na początku, natomiast annuitetowy rozkłada koszty równomierniej i łatwiej uzyskać na niego zdolność. Najlepszy wybór zależy od bieżącego budżetu, tempa spłaty, jakie wolisz, oraz od malejącego z czasem odliczenia odsetek. Oba kwalifikują się do odliczenia odsetek hipotecznych.

Question 7

Czy mogę dostać kredyt jako samozatrudniony (ZZP) lub właściciel małej firmy?

Accepted Answer

Yes, as a ZZP'er or small business owner you can get a mortgage, usually based on your average income over the last one to three years, and some lenders accept a shorter history. Good bookkeeping, annual figures and the right lender are key, since acceptance rules for the self-employed and freelancers differ widely. Your business continuity and net income matter more than a fixed salary.

Question 8

Czy mogę dostać kredyt na umowie czasowej lub przez agencję?

Accepted Answer

Yes, you can often get a mortgage on a temporary contract (tijdelijk contract) or agency work. Many lenders accept an employer's statement of intent (intentieverklaring) or, for flex and agency workers, a perspectiefverklaring confirming your income prospects. Your work history, income and contract type determine the amount, so a lender used to flexible work is key.

Question 9

Czy mogę dostać kredyt z oświadczeniem pracodawcy (intentieverklaring lub perspectiefverklaring)?

Accepted Answer

Yes. An intentieverklaring is your employer's written intention to offer a permanent contract, and a perspectiefverklaring assesses the income prospects of flex and agency workers. Both let many people on temporary or agency contracts qualify for a mortgage they otherwise could not. Lenders combine the statement with your payslips and work history to set your borrowing capacity.

Question 10

Czy mogę przenieść lub zrefinansować kredyt na lepszą stawkę (oversluiten)?

Accepted Answer

Tak, możesz przenieść kredyt (oversluiten) do innego banku lub renegocjować z obecnym, by uzyskać lepsze oprocentowanie lub warunki. To, czy się opłaca, zależy od różnicy stóp i ewentualnej kary za wcześniejszą spłatę (boeterente). Warto przejrzeć kredyt, gdy stopy spadają lub gdy kończy się okres stałej stopy.

Question 11

Czy mogę przenieść oprocentowanie kredytu na nowy dom (meeneemregeling)?

Accepted Answer

Many mortgages include a portability option (meeneemregeling) that lets you take your current interest rate to a new home when you move. This is valuable if your existing rate is lower than the market, though time limits and conditions apply per lender. Combined with a bridging loan (overbruggingskrediet), it can make moving to a next home smoother.

Question 12

Czy mogę spłacić kredyt wcześniej lub nadpłacać?

Accepted Answer

Tak, większość kredytów pozwala na nadpłaty (extra aflossen), często do określonego procentu kredytu rocznie bez kary. Nadpłata obniża dług, odsetki i wskaźnik LTV, co może później kwalifikować Cię do niższej stawki. Jeśli przekroczysz limit bez kary przy stałej stopie, może obowiązywać opłata za wcześniejszą spłatę (boeterente).

Question 13

Czy mogę wynająć dom lub uzyskać kredyt na wynajem (buy-to-let) w Holandii?

Accepted Answer

Wynajem domu kupionego na zwykły kredyt dla właściciela-mieszkańca zwykle wymaga zgody banku, a osobny kredyt na wynajem (verhuurhypotheek) dotyczy zakupu specjalnie pod najem. Finansowanie buy-to-let ma własne warunki, wymagania co do wkładu i oprocentowanie, a wynajmowana nieruchomość trafia do box 3 w podatkach. Ocenia się je inaczej niż kredyt na własne mieszkanie.

Question 14

Czy mogę zwiększyć kredyt lub wziąć drugi kredyt (hypotheek verhogen)?

Accepted Answer

Yes, you can often increase your existing mortgage (hypotheek verhogen) or add a second loan part, for example to renovate or release equity (overwaarde opnemen). The extra amount depends on your home's current value, your income and your existing loan-to-value, and is assessed much like a new mortgage application. A valuation is usually needed to confirm the current value.

Question 15

Czy NHG się opłaca?

Accepted Answer

NHG często się opłaca, bo niższe oprocentowanie (rentekorting) może przewyższyć jednorazową składkę, a do tego chroni przed długiem resztkowym (restschuld), jeśli musisz sprzedać ze stratą. Jest dostępne tylko do rocznego limitu ceny (NHG-grens), więc pasuje głównie nabywcom pierwszego i średniego segmentu. To, czy się opłaca, zależy od kwoty kredytu i długości pobytu.

Question 16

Czy wybrać krótki, czy długi okres stałej stopy?

Accepted Answer

A long fixed-interest period (lange rentevaste periode) protects you against rising rates and gives budgeting certainty, while a short period is usually cheaper but carries more risk. The right choice depends on how long you plan to stay, your risk appetite, and the gap between short and long rates at the time. Buyers who want predictable monthly costs often choose a longer fixed period.

Question 17

Czym jest kredyt annuitetowy (annuïteitenhypotheek)?

Accepted Answer

An annuity mortgage (annuïteitenhypotheek) keeps your gross monthly payment roughly the same over the term, starting with more interest and less repayment, gradually reversing. Because the deductible interest falls over time, your net cost slowly rises, so it suits buyers who want low payments at the start. It is the most common choice for first-time buyers and qualifies for mortgage interest deduction.

Question 18

Czym jest kredyt bez spłaty kapitału (aflossingsvrije hypotheek)?

Accepted Answer

An interest-only mortgage (aflossingsvrije hypotheek) means you pay only interest and do not repay the principal during the term, which keeps monthly costs low. For new mortgages it is limited to part of the loan and usually does not qualify for mortgage interest deduction, so it is often combined with an annuity or linear part. The principal is repaid or refinanced at the end of the term.

Question 19

Czym jest kredyt liniowy (lineaire hypotheek)?

Accepted Answer

With a linear mortgage (lineaire hypotheek) you repay a fixed amount of principal every month, so your payments are highest at the start and decrease over time. You build equity (overwaarde) faster and pay less total interest than with an annuity mortgage. It suits buyers who can afford higher initial payments and want to reduce their debt quickly.

Question 20

Czym jest kredyt oszczędnościowy (spaarhypotheek)?

Accepted Answer

A savings mortgage (spaarhypotheek) combines an interest-only loan with a linked savings or insurance product that grows to repay the debt at the end of the term. New ones are rarely issued under current rules, but many existing homeowners still have one. When switching mortgage or moving home, it is worth checking how the savings part is affected.

Question 21

Czym jest oferta kredytowa (hypotheekofferte) i czy jest wiążąca?

Accepted Answer

A mortgage offer (hypotheekofferte), now usually a binding proposal (bindend aanbod), sets out the interest rate, term and conditions of your loan. You receive it after the lender assesses your application, income and documents, and it is valid for a set period in which you can accept. Once accepted, it forms the basis for the mortgage deed at the notary.

Question 22

Czym jest okres stałej stopy procentowej (rentevaste periode)?

Accepted Answer

Okres stałej stopy (rentevaste periode) to czas, przez który oprocentowanie kredytu pozostaje takie samo, na przykład 5, 10, 20 lub 30 lat. Dłuższy okres daje pewność co do miesięcznych rat, a krótszy jest zwykle tańszy, ale bardziej ryzykowny przy zmianie stopy. Po jego upływie otrzymujesz nową stopę zależną od rynku i pozostałego wskaźnika LTV.

Question 23

Czym jest raport z wyceny (taxatierapport) i dlaczego jest potrzebny?

Accepted Answer

A valuation report (taxatierapport) is an independent appraisal of a home's market value by a certified valuer, which lenders require to approve a mortgage. It confirms the property is worth enough to secure the loan and feeds into your loan-to-value (LTV), which influences your interest rate. A validated report (gevalideerd taxatierapport) is usually needed for the mortgage.

Question 24

Czym jest wskaźnik LTV (loan-to-value) i dlaczego ma znaczenie?

Accepted Answer

Loan-to-value (LTV) is the size of your mortgage compared with your home's value. A lower LTV, meaning you borrow less relative to the value, usually gives a better interest rate because the lender takes less risk. Building equity (overwaarde) or making extra repayments lowers your LTV over time, which can qualify you for a lower rate.

Question 25

Czym są koszty doradztwa i pośrednictwa hipotecznego?

Accepted Answer

Mortgage advice and arrangement fees (advies- en bemiddelingskosten) are what you pay to have your situation assessed, lenders compared and your mortgage arranged. These are one-off costs that are usually tax-deductible in the year you buy. The valuation report and any NHG premium are separate items in your total financing costs.

Question 26

Dlaczego skorzystać z doradcy hipotecznego zamiast iść prosto do banku?

Accepted Answer

A bank only offers its own products, while an independent mortgage adviser compares many lenders to find the best rate and conditions for your situation. This is especially valuable for migrants with international income, temporary contracts or the 30% ruling, where standard bank rules often do not fit. Independent advice widens your options instead of limiting you to one provider.

Question 27

Jak obliczany jest mój maksymalny kredyt hipoteczny?

Accepted Answer

Your maximum mortgage is calculated from your gross annual income, your partner's income if you apply together, debts registered at BKR, and the value of the home. Lenders apply yearly national lending standards, so two people on the same salary can borrow different amounts depending on their loans and contract. The fixed-interest period and energy label can also affect the limit.

Question 28

Jak oszacować kredyt kalkulatorem dla Holandii?

Accepted Answer

A mortgage calculator for the Netherlands estimates your maximum loan and monthly payments from your income, the interest rate and the fixed-interest period. It is a useful starting point to see what you can afford before viewing homes. A personal calculation goes further by accounting for your contract type, debts, a second income and the 30% ruling.

Question 29

Jak wysoki kredyt hipoteczny mogę dostać w Holandii?

Accepted Answer

Your maximum mortgage (maximale hypotheek) mainly depends on your gross income, your contract type and any existing debts, within national lending limits that are updated each year. A second income, the 30% ruling and the home's value also play a role. A personal mortgage calculation gives a far more accurate figure than a rule of thumb before you start viewing homes.

Question 30

Jaka jest różnica między doradcą hipotecznym a kompleksowym partnerem mieszkaniowym?

Accepted Answer

A mortgage adviser only arranges your loan, while a full-service home partner like Domek is independent of any single bank and, alongside the mortgage, also helps you find the home and set up utilities, insurance and tax. For non-native buyers that means independent advice and one point of contact in your own language, instead of juggling many separate providers.

Question 31

Jaka jest różnica między gwarancją bankową a kaucją (bankgarantie of waarborgsom)?

Accepted Answer

After signing the purchase agreement you usually give the seller security, either a deposit (waarborgsom) paid to the notary or a bank guarantee (bankgarantie), where a bank promises to pay if you default. Both protect the seller for the same amount. Which suits you depends on whether you have the cash free or prefer the bank to stand surety.

Question 32

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku kredytowego?

Accepted Answer

For a mortgage application you typically need proof of identity, your BSN, an employer's statement (werkgeversverklaring) and recent payslips, or annual figures if you are self-employed, plus bank statements, the purchase agreement and a valuation report (taxatierapport). As a migrant you may also need your residence permit and 30%-ruling decision. Having these ready speeds up the assessment.

Question 33

Jakie rodzaje kredytu hipotecznego są w Holandii?

Accepted Answer

The two main mortgage types (hypotheekvormen) in the Netherlands are the annuity mortgage (annuïteitenhypotheek) and the linear mortgage (lineaire hypotheek), both of which qualify for mortgage interest deduction. Older forms such as the interest-only (aflossingsvrije) and savings (spaar) mortgage still exist but have stricter rules for new buyers. Your choice affects your monthly payment, your repayment speed and your tax deduction.

Question 34

Jakie są miesięczne koszty kredytu hipotecznego?

Accepted Answer

Miesięczne koszty kredytu to odsetki plus spłata kapitału przy kredycie annuitetowym lub liniowym, a koszt netto jest niższy dzięki odliczeniu odsetek (hypotheekrenteaftrek). Poza kredytem warto uwzględnić ubezpieczenie domu, konserwację oraz ewentualną dzierżawę gruntu (erfpacht) lub opłatę VvE. Okres stałej stopy i wskaźnik LTV decydują o płaconej stawce.

Question 35

Jakie są stopy hipoteczne w Holandii i jak są ustalane?

Accepted Answer

Dutch mortgage interest rates depend on the market, your chosen fixed-interest period and your loan-to-value (LTV), with NHG and a lower LTV usually giving better rates. Rates differ per lender and change continuously, so the rate you are offered reflects your risk profile and the term you fix. Comparing current offers across lenders is the best way to find a competitive rate.

Question 36

Który kredyt hipoteczny jest najlepszy w mojej sytuacji?

Accepted Answer

The best mortgage depends entirely on your profile: your income, contract type, residence status, future plans and how much certainty you want. Because Domek is independent and not tied to any single bank, we compare the whole market and recommend the option that genuinely fits your situation, not one lender's product. For non-natives with international income, a temporary contract or the 30% ruling, this tailored, independent advice often makes a real difference.

Czym jest NHG (Nationale Hypotheek Garantie)?

Questions from the same category